守德市，如何成為越南經濟火車頭

 

越南的國際金融中心，未來15年發展規劃終於出台。

 

越南副總理陳紅河（Trần Hồng Hà）於2025年1月底簽署批准，守德市（Thủ Đức

）至2040年的發展規劃。

 

根據規劃，守德市將在2040年成為越南的國際性金融中心，可謂越南經濟發展的火車頭。

 

01 守德市的前世今生

 

近幾年一直處於越南重點規劃中的守德市，究竟是個什麼來頭？

 

它是越南首個城中城，在2021年元旦期間正式落地，總面積超過2.1萬公頃，總人口數超過120萬。對越南而言，它的定位類似中國對上海浦東新區的規劃，從一片荒蕪，開發成為越南經濟的新增長點。

 

守德市 圖源：znews.vn

 

來到2025年，僅4年的時間，這片曾經不起眼的土地，已經搖身一變成為胡志明市經濟的重要支點。

 

而在新通過的2024年發展規劃中，規劃投資部勾勒出了城區主要功能區，包括四大創意中心及新興城區等守德市將更強調它的金融、服務業和商業中心屬性：

 

– 在高科技和工業生產方面，守德市將繼續著重於現有的高科技園區，規模約913公頃；計劃將9郡的三達區域（Tam Đa）定位成高科技城區，主要為高科技研發以及先進技術的研發、培訓、開發等功能。

 

– 在物流方面，規劃發展4個集成陸港功能的物流中心，規模將達到400-450公頃，包括隆平物流中心（Long Bình）、吉萊物流中心（Cát Lái）、靈忠物流中心（Linh Trung）、高科技園區物流中心（Khu công nghệ cao）。

 

-在服務業方面，規劃將守德市建成國家歷史文化公園相關的生態旅遊業項目，並且同時發展高爾夫球場、沿河旅遊項目等。

 

守德市的吉萊港 圖源：Quynh Danh

 

作為一座城中城，守德市內部也被劃分成9大區域：

 

第1個發展區 – 金融商務服務中心

 

包括守添（Thu Thiem）區、安利東（An Loi Dong）區、草田（Thao Dien）區，以及康慶（An Khanh） 區和安浦（An Phu）區的部分地區、 定位是西貢河沿岸的混合用途城市區，連接胡志明市中心區，預計到2040年人口規模將達到34.7萬人，將成為胡志明市的金融商業和文化中心。

 

第2個發展區 – 行政中心及北大門

 

包括靈東坊（Linh Đông）,長壽坊（Trường Thọ），合平福坊（Hiệp Bình Phước），三富坊（Tam Phú）, 三平坊（Tam Bình），這裡是守德市門戶所在，連接長壽坊（Trường Thọ）旅遊碼頭，是行政文化服務中心，預計到2040年人口將達到約27萬人，計劃重點打造長壽港口區域，翻新和美化現有住宅區。

 

圖源：chievereal.com

 

第3個發展區 – 教育和培訓以及加工出口中心

 

重點發展教育和工業，預計到2040年人口將達到約46萬人，將在此發展胡志明市國立大學，並計劃重組現有的工業園區和出口加工區。

 

第4個發展區- 文化產業港中心

 

包括隆平區（Long Bình）、新富區（Tân Phú）以及隆盛美區（Long Thạnh Mỹ）的部分地區，作為胡志明市的文化娛樂中心，也是同奈河沿岸的港口和物流集中地，計劃作為守德市東部門戶，重點發展城市工業區，預計到2040年人口將達到約30萬人。

 

第5個發展區- 創新中心

 

該區是連接胡志明市和隆城國際機場的重要通道，預計到2040年人口將達到約23萬人，作為創新科技研發中心，將設立胡志明市科技園區。

 

第6個發展區– 港口和物流服務中心

 

定位為胡志明市及周邊地區的港口、工業和物流服務中心，預計到2040年人口將達到約13萬人.

 

第7發展區– 守德郡現有老城區

 

這是守德市通往胡志明市7郡的要道，將重點打造成金融區，連接港口和其他各區域，未來將重點發展胡志明市 – 隆城 – 潘切（Dau Giay）高速公路和胡志明市最繁華的街區之一武志公街（Vo Chi Cong），預計到2040年人口將達到約30萬人。

 

第8個發展區– 體育文化中心

 

這個地區擁有國家體育中心，同時也是守德的文化娛樂中心，新開發的城市區域與現有區域交織在一起，預計到2040年人口將達到約25.3萬人。

 

第9個發展區– 高科技製造中心

 

這個地區將成為胡志明市高科技園區，具有高科技產品生產和交易、高科技研發和應用、高科技企業孵化、高素質人力資源培訓等功能的創新中心。預計到2040年人口將達到約35萬人。

 

守德市的俯瞰圖 圖源：Quynh Danh

 

02 守德市的入局者們

 

作為越南經濟未來的火車頭，守德市自然吸引了一大批企業來此佈局。

 

截至2025年初，守德市共有企業6.8萬多家，註冊投資資金達869萬億越南盾（約343億美元）。

 

僅胡志明市高科技園區，就有162個持有效投資證書的項目，投資總額達121億美元。此外，守德市還鼓勵將現有的4個工業區和出口加工區轉變為應用高科技和先進技術的地區。

 

作為南部的重要物流樞紐，2024年守德市生產總值預計達394萬億越南盾以上（約156億美元），其中物流業產值將達276950億越南盾（約11億美元），較2023年增長近15%，僅次於電子製造業。

 

在守德市，有超過900家企業從事物流相關行業。在2020-2024年期間，當地凱萊港（Cat Lai）有超過2700萬個集裝箱清關，越南南部超過92%的進出口貨物在這裡流通，佔據全國近一半的貨物量，佔據胡志明市海關總預算收入的35%。

 

守德市一處物流集散中心 圖源：Quynh Danh

 

作為2013年就佈局守德市的早期入局者，長海集團股份公司(THACO)董事長陳柏陽（Tran Ba Duong）表示，將繼續深耕該地區，加快守添城區等地的交通連接項目。

 

太陽集團（Sun Group）的代表也表示，希望胡志明市能給予該集團機會，讓守德市成為該集團佈局胡志明市的第一個目的地。該集團在越南全國16個省市擁有許多度假村、娛樂和交通基礎設施等項目，太陽集團希望有機會參與到國家體育中心和國家文化歷史公園等多個項目中。

 

2025年初，由SonKim集團為主建造的守添公園也宣佈正式竣工。

 

從沿岸荒蕪的沼澤地變身為現代化公園，該項目沿著西貢河綿延1公里多，現佔地總面積約10公頃，內設人行步道、停車場、多功能遊樂園等設施，預計將打造成守德市新地標，希望在2025年2月投入使用。

 

修建中的守添公園 圖源：znews.vn

 

有人入局，也有人退出。

 

新加坡吉寶集團旗下的全資外商企業——西貢體育城有限公司，參與守德市安富坊的西貢體育城（Saigon Sports City）項目。該項目佔地64公頃，投資約5億美元，計劃為當地建設一個集合體育訓練和娛樂一體的服務中心，在2019年11月舉行奠基儀式後，一直未開工建設，目前已經超過投資證書規定的期限。

 

在2024年11月的公告中，吉寶集團宣佈從該公司中剝離70%的資本，該項目或將轉變成一個集合體育娛樂和住宅於一體的綜合體，竣工後將有4300套豪華公寓。

 

03 守德市發展，是否還能加速前進？

 

作為越南最受期待的新城區項目，根據政府規劃，當地國際金融中心將於2025年建成並投入運營，將直接與胡志明市1郡現存的金融中心連接，這裡聚集著越南許多大型銀行與金融機構，希望能吸引更多國際企業入駐。

 

但守德市剩餘的土地並不多，除了一部分將要拍賣的土地，目前大部分空置土地都有項目在實施中。

 

連接胡志明市1郡的守德市 圖源：Quynh Danh

 

對投資者來說，這裡的房地產成本在過去幾年一直居高不下。

 

大多數建成或修建中的辦公樓，都屬於高端豪華型，對大型金融公司來說，租賃不是問題，但是對初創型企業甚至中型企業而言，房價實在有些高不可攀。

 

因此，有當地經濟學家建議，在平政或芹苴等相鄰地區，再建設1-2個守德金融中心的衛星城，同時加大對守德市基礎設施的投資，改善機場和海港的交通現狀，或許能讓守德市發展規劃在2030年就落地，無需等到2040年。

 

 

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