加劇的通貨膨脹，是否會為越南房地產帶來新機遇？
越南的房地產行業，有多吸引投資者？
以越南最大城市胡志明市為例：
2016年，這個城市的平價樓盤價格還在790美元/平方米；
而轉眼到2022年，類似的房產已經漲到了最高2200美元/平方米。
7年翻了3倍，放眼整個東南亞、甚至整個亞洲，類似的情況都不算常見吧？
胡志明市西城區的房地產 圖源：vnexpress.net
過去7年，大量的外資湧入推動越南工業化發展，而同時，越南城市化進程的加快，也提升了居住需求，使得城市住房供不應求，房價成倍攀升。
近期，由於俄烏衝突、能源危機，越南作為出口導向型國家，通脹風險也隨著世界局勢變化而上升。
那麼問題就來了，近7年一路飛升的越南房地產價格，在近期通貨膨脹的背景下，還會持續上漲嗎？或許，加劇的通貨膨脹，反而會增加房地產行業的投資風險。
01 為什麼近期通貨膨脹、局勢動盪，越南房地產價格仍在走高？
隨著全球政治經濟形勢變動，房地產，總是被視為錢的避風港。
再深入講，第一太平大衛斯（Savills）越南高級經理史玉姜博士（Sử Ngọc Khương）談到：
- 長期來說，因為經濟發展，城市化需求上升，那麼房地產價格的上漲也代表地產的實際價值在上升；
- 短期來說，尤其由於近期的通貨膨脹，特別是原材料、人工等成本上漲，那麼將會導致房地產供應暫時減少，也會導致房產價格上漲。
尤其近幾年，戰爭、新冠疫情、金融危機等各種大環境動盪，讓各國人民忍不住將錢袋子投向石油、貴金屬和房地產這三大避險管道，來保證自己資產不縮水。
胡志明市東城區的房地產 圖源：vnexpress.net
特別是越南這些年來，由於政策批准的地產專案減少，住房供應量不斷減少，如果通貨膨脹率繼續提升，那麼住宅和其他商業房地產用來保值的投資熱情，大概率還會上升。
02 無論過去還是現在，經濟危機後房地產行業總是上漲
這一點，可以參考世界經濟危機：1917年世界經濟危機到現在，只有2008年前後那一波次貸危機，導致房地產行業價格下跌了30-40%，其他基本都導致房地產價格有所上調。歷史告訴我們，經濟危機後，人們對固定資產的需求總是增加的。
想想過去的那些越南房地產標誌性時期，例如1997-1998、2007-2008，2011-2012以及過去兩年的情況，這些歷史上的波動情況，都向大家展示著，越南房地產價格是如何在每次經濟危機後迎來一波上漲。
越南房地產發展史，一起回顧一下：
《一文盤點越南房地產發展史| 中篇（1997-2009年）》
03 那麼，最近兩年的越南房地產市場，為什麼仍然會是上行趨勢？
越南平陽省一處修建中的房地產項目 圖源：zingnews.vn
一方面，越南各省年初公佈了基建項目實施計畫和新的城市規劃，政策利好消息刺激了市場的投資熱情。
2022年初越南頒佈的基建計畫：
《基建投資排名出爐| 越南各省未來五年，投資基建數百億美元！》
另一方面，原材料價格的波動，也是一個重要原因。
根據越南建築承包商協會，近期，鋼鐵價格上漲了40%，還有水泥、沙子、石頭、玻璃等一系列相關材料都開始漲價潮，這直接推動了房地產價格的上漲。就越南房地產平均的開發環境來說，拿地成本大概占總成本25%，剩下的75%左右都是取決於建築材料的開銷。
所以，這兩年，在經濟環境、疫情影響、熱錢湧入、原材料上漲等綜合因素影響下，越南房地產價格仍然堅挺。
舉個例子，前段時間拍出天價土地的守德市，哪怕是6-10年前建成，面積在55平方米以下的一室戶，二次售價也相比首次開盤上漲了50-100%。
現在，守德市還有約40處小型公寓項目，總價在8萬美元（2億越南盾）以下 圖源：Chí Hùng.
高漲的熱情，就是合理的嗎？
越南地產市場處在一個時代洪流的上升期，對於想入場的朋友們，需區分清楚特定資產增長是由真實需求帶來的，還是只是眼前的通貨膨脹。尤其是如果有加上杠杆投資更會加劇風險，在追隨市場紅利的同時也要評估自身能力做出最理性的選擇。
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