越南上漲的土地價格，如何影響當地房地產行業？
眾所周知，影響房地產價格的因素非常多，社會環境、周邊配套設施、土地價格、增值潛力、樓盤定位等。
而越南作為近幾年高人氣的房地產投資熱土，當地國土資源部發佈一份新報告，公佈2021年許多新地方的土地價格將進一步調高，這會使越南房地產價格發生什麼變化？是否影響當地房地產領域的投資？今天，我們將從這兩點和大家一起簡單分析。
土地價格上漲，是推動房地產漲價的主要因素
越南當地不少專家指出，2020年和2021年初，越南房地產、尤其是住宅類房地產價格上漲的重要原因就是土地價格的上漲。
畢竟土地成本，是房地產項目的重要投入成本之一，其售價能不能回收土地成本，在一定程度上決定了這一專案的盈利能力。
在胡志明市最繁華的1郡，土地價格最高能達到34680+美元/平方米，所以房價也能達到8000+美元/平方米 圖片來源：123chungcu.com
展開來說，在城市地區，房地產商會用公寓價格的10%來回收土地使用費這一成本，而聯排別墅項目則會用其售價的20~30%、別墅專案會用售價的50%來回收土地成本。
即使在土地價格稍微便宜點的農村地區，上述這些占比也只是稍微低一些，但土地成本仍然佔據主要成本的位置。
而越南這次新發佈的政府公告土地價格表，相比5年前的版本，土地價格平均上漲15~20%，預計住宅類房地產價格由於公告地價上調的影響為1.5~5%相應的上漲。
越南房地產價格上漲，更受多元化因素影響
當然，房地產行業價格的漲跌，不僅僅被土地價格這一個因素影響，還有市場供給狀況，城市化進程，建材價格的上漲等，而且當市面上其他投資路徑受影響時，也會有更多投資者傾向將資金轉入更穩健的房地產領域。
而且不同的房地產市場細分領域，其價格上漲影響因素更複雜。例如2018年，根據世邦魏理仕發佈資料顯示，當年越南豪華型商品房價格上漲17%，普通住宅價格上漲僅1%左右，這就是因為那幾年越南中產階級人數增速一度達到世界第一，尤其是淨資產超過3000萬美元的人群規模越發龐大，而越南當地年輕夫婦也更多偏好獨立居住，所以這是從需求側一端提升了越南豪華型房地產的價格。而自2020年，由於疫情的影響，人口流動性降低，豪華公寓緩慢增長，而剛需型商品房價格卻迎來全新的上漲。
從圖中可以看出，在上述列舉的年份中，豪華型公寓（Luxury）價格增長較為明顯。
國家相關政策，自然也是一個重要影響因素。越南國土資源部表示，因為其穩定的政治局勢，當地房地產行業雖然面臨不少挑戰，但是其發展空間依然很大。當地有關部門也會抓住這一機會，及時頒佈和修補相關政策、法律和條令，為新時代下的房地產行業開闢新機遇。
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尤其是為了促進面向低收入者的經濟適用房市場發展，當地國土資源部一直在申請增加供給，來滿足市場需求，例如鼓勵房地產企業開發低價商品房項目（面積≤70平方米，售價不超過867美元/每平方米）。同時，當地有關部門也一直在加強對房地產市場的監管，及時發現並嚴打利用資訊不對稱從中牟利的投資者等。
總的來說，越南房地產價格變動是一個非常大的話題，尤其是隨著越南現代化進程加快，其經濟、工業、科技實力增長明顯，影響其房地產價格的因素會越發多元化。不過，無論是房地產商還是投資者，目前市場上更多聲音，還是看好這片投資熱土的房地產潛力。
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