價格飛漲的越南房價，難擋人們對土地投資的熱情

2022年前8個月，越南房地產行業明顯回溫。

隨著疫情逐步得到控制，企業工廠復工複產，學校複學，結束漫長的居家模式後，人們的租房買房需求重新回歸，越南房地產市場火熱起來，似乎是個必然趨勢？

以河內市和胡志明市為代表，這兩座吸引著最多外流人口的城市，卻也面臨著更高的房價漲勢。資料顯示，這兩座城市的第二季度房價均比第一季度上漲了5-10%不等，來自租房者或購房者的需求，也日益增多。

胡志明市 圖源：zingnews.vn

更讓投資者們議論紛紛的是，根據Savills越南租賃市場報告，2022年第二季度，越南租賃利潤低於銀行利率，且因地段呈現明顯差異：

大城市的中心區房屋租售比為3.2-6.5%不等，例如胡志明市2郡和7郡這樣的核心位置，就會因為房價成本高，導致利租售比低，反觀平盛郡（Bình Thạnh）、芽郫縣（ Nhà Bè）等離市中心較遠的區域，房價成本較低、租售比達到了5.7-6.5%。

高房租，低收益，越南租房市場，究竟如何運作的呢？

 

01 2022年前8個月，越南的房地產價格走勢如何？

如今的越南，在大城市買房，對尋常家庭來說是掏空六個錢包都難以實現的願望。

有的人選擇，放棄舒適的電梯高樓，深入狹窄的胡同中購置房產。

河內市的劉氏夫婦，在四處看房、被高房價拒之門外後，選擇在小巷子裡購置房產，手中資金僅8.5萬美元（約20億越南盾），難以在理想地段購買高層公寓，卻足夠全款買下小巷子裡的老房子。

越南小巷子 圖源：H.Hà

有的人，選擇繼續做租房一族，將省下來的錢用於投資。

在胡志明市的一位“打工人”海安（Hải An）先生表示，雖然他已婚已育，但是並無購房打算。目前，他們一家三口在守德市以423美元（1000萬越南盾）/月的價格租住著一套兩居室。對他們來說，在這樣的高房價市場中，哪怕只是想要買一套面積小的房子，也要看到郊區、或者離工作地點非常遠的地段，選擇租房住，還讓他們積攢了6萬多美元（15億越南盾）進行投資，例如購買土地、黃金或存入銀行等。

2022年的租房市場，對於普通租戶們來說是個難熬的環境。

一棟位於河內市棟多郡朗夏街（Láng Hạ）的迷你公寓，15平米，無窗戶無陽臺，月租金已經漲到了136美元。

原本租住在這裡的何女士表示，公寓月租金漲了15%，但是居住條件絲毫不變，這迫使她選擇搬走重新尋找住處，但是附近好一些環境25-30平米的公寓高達255美元/月的報價，步步加深她作為剛到大城市打工族的無力感。

福利性質的越南學生公寓項目 圖源：Hưng Chick.

對於有租房需求的學生們來說，他們沒有穩定的收入，還對地理位置有著明確需求——不能距離學校過遠，導致這一群體的租房形勢更艱難，有些學生2021年租住的公寓，2022一年的租金就漲了30%。

但是對於做分租生意的二房東來說，形勢也並沒有容易一些。

例如在守德市的一位二房東表示，他在9郡大學城附近以765美元/月的價格承租下當地一棟房子做學生公寓，又投資1.5萬美元裝修、設計了62個床位再分租出去賺取租金差價，預計每個月淨利潤可達到1500美元，9個月就可以收回成本。然而，現實是，他在過去一年中只租出了不到50%的床位，扣除房租、運營、裝修等費用，每月淨損失達到400-850美元，並且他還須要承擔每年租金上漲10%的成本。

越南一棟出租樓 圖源：zingnews.vn

越南房地產業內人士，談到此現象時分析道，幾年前，越南租賃市場還是一片藍海，競爭對手不多，所以業務擴展都很順利，如今的市場湧入越來越多人從事這個行業，市場秩序明顯變混亂了。各方的租金都在漲，還出現將大樓改造成長租服務公寓等現象，但是長租公寓的運營成本卻是辦公樓的兩倍。

胡志明市南部房地產 圖源：vnexpress.net

這些經驗不足的個體戶，很難正確估算自己的運營成本導致破產；而房東至少簽訂3年或5年以上的合同，又導致這些“二房東們”不得不用各種手段尋找租戶。

所以，要避免進入市場上的租賃陷阱，二房東們應仔細計算當地租金、房間類型和數量以及合理的實際出租率，再加上經營管理費用、行政費用、折舊成本和營業稅等，理性地進入這個過熱的市場，才能更安全保護自己的投資。

02 房租房價不斷上漲，越南房地產投資將走向何方？

租金再高，房價再漲，也難擋人們進入房地產市場的熱情。

2022年第二季度，河內市房地產平均售價創新高，達到每平米1293美元，較去年同期增長9%以上，高於胡志明市4-5%的增長率。

圖源：DKRA

面對這樣的困境，許多中等收入人群，要麼選擇推遲購房計畫，要麼選擇在附近的老舊街道中購買房屋，再進行翻修，這樣還能二次加價出售。

更明顯的趨勢，還有類似在大城市周邊的衛星城地區，尤其是一些村莊裡，購買空置土地，然後購買者再自行修建房屋，這樣不僅性價比更高，且房屋面積、位置、設計等靈活性也更強。人們追不上市中心豪華公寓的房價，就自己買地建房。除了消費之外，當地人還是對土地的投資屬性更有信心，可選擇的大小和地段也更多。

 

 

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